【新唐人北京時間2026年01月10日訊】海南封關落地後，並沒有預期出現普遍的「價值重估」，反而有部分區域房價出現顯著下探，多個區域房價價格塌陷，作為海南省會、被視為自貿港「橋頭堡」的海口，也不例外。
中國海南島於2025年12月18日正式實施全島封關運作，除了取消絕大多數進口關稅，還大幅調降企業稅及個人所得稅，中共宣稱這是「全世界規模最大的自由貿易港」，表示已經做好準備要跟世界展開雙向貿易。
有房地產中介透露，封關初期並沒有預期出現普遍的「價值重估」，反而有部分區域房價出現顯著下探，甚至有中介形容部分非核心區域價格出現「腰斬」或「塌陷」的現象。
美國經濟學者黃大衛（DAVY J.Wong）：「海南無論從它的地理位置、氣候跟經濟數據到人口結構，到它的社會結構、經濟形態，都不適合作為一個房地產熱點去看，而且從它的教育、醫療、生活配套來看，更加不適合，最多只充其量就是一個度假村的模式。所以炒海南房地產，它只是一個違反房地產市場經濟規律的錯誤的做法。」
海南多次成為中國經濟改革試點，幾次的開發熱潮最終都是草草收尾。儘管如此，這次海南自貿港話題依然引起外界關注。
黃大衛：「這次封關帶來的產業落地是否真實，是否帶來穩定就業，我們目前來看都覺得比較勉強。就像雄安新區，什麼鄭州新區，天津港自貿區一樣，很多這些所謂的宏觀政策有時候在真正落地之後，它並沒有完全符合市場經濟規律，往往是口號跟政策是宏大的，執行層面到市場認可層面來說，是不對應的。」
大陸房屋中介「大海南磊哥」表示，海南這些年建了不少房子，庫存壓力非常大，對海南的樓市他持續不樂觀，核心只有一點，不管是發展經濟還是支撐房價，最終都得靠人。
大海南中介磊哥：「過去房價普漲是時代的紅利，現在周期變了，別再盲目的相信一個政策，一個地方的利好就能讓房價翻盤。2022年就是住到現在，你身邊的房子漲了嗎？所以如果你是因為封關的消息動心，想衝進來買房，我建議你先冷靜。」
這位中介最後提醒民眾，投資不是看政策而是看本質，有沒有持續的人口流入是關鍵，有沒有真實的產業或收入支撐，如果沒有這些條件，買房前最好三思。
中國資本市場資深人士徐真：「封關後，海南未來房地產能否持續，主要取決於：一，現代服務業、高新科技產業的落地，不能僅依靠旅遊和零關稅消費來拉動經濟。二，國際資金和高收入人口的持續流入；從現象看，可能這幾項都無法達到預期，海南房地產下跌也是必然的，繁榮更談不上。」
封關不僅沒有托住房價，反而令房地產價格加速下探。
徐真：「在全球看衰中國經濟的大趨勢背景下，如黃金週這種窮遊現象和外資紛紛撤離中國的現象，海南的旅遊和零關稅消費，其它產業很難獨善其身，跟趨勢作對注定了中共的封關政策是一地雞毛，房價的下跌也許僅僅是開始。」
黃大衛：「海南島封關所謂可以吸引產業、人口流入，這些東西它都是停留在制度口號，一個宏觀的設想當中。海南自貿港更多的是考慮海南島所謂的戰略地位，對於南海的覆蓋，以及建築更多的 公共建築物在軍事基地附近，以防止在軍事基地被打擊時作為民用建築這樣的一個藉口。」
曾任金融時報北京分社社長、現任澳洲智庫「羅伊國際政策研究院」（Lowy Institute）東亞資深研究員馬利德（Richard McGregor）對媒體說，就在中國貿易順差創紀錄之際，海南島做為自由貿易轉口港的新角色，「從政治與公關角度來看，都有強烈的掛羊頭賣狗肉（bait and switch）味道」。
編輯/黃億美 採訪/駱亞 後製/Tony