【新唐人北京時間2026年06月18日訊】中國房地產歷經過去20年的高速擴張，成為支撐經濟的火車頭，但近年因政策、人口老化與經濟放緩，步入泡沫破裂的衰退期。過去房地產商扮演了地方政府「包稅人」的角色，如今面臨的是嚴重的債務危機。
在過去20年的中國房地產黃金時代，地方政府將土地出讓給房地產開發商，開發商一次性向地方政府繳納幾十億、甚至上百億元的土地出讓金，也就是所謂的「包稅人」。房地產商通過這種模式，為地方政府提供了龐大的「準財政支持」。
拿地之後，開發商組織工程建設、包裝行銷，最後把房子賣給普通市民。居民買房所支付的款項中，實際上包含了開發商幫政府代收的巨額成本。
美國加州大學安德森預測中心學者俞偉雄：「過去這20年因為房地產很好，然後房地產的所有權是掌握在地方政府手上，所以地方政府就趁著這個房地產好，拍賣這個土地給房地產的開發商，然後藉由這個方式來賺錢，賺了很多的錢，就是提供了這個地方政府的財政收入。現在當然因為整個房地產的泡沫破滅了，那就沒有這樣的一個收入來源了。」
分析指出，中國房地產企業從當年的「風光無限」走到如今的「集體暴雷」與破產危機，表面上是資金鏈斷裂，但深層原因是一場由政策硬著陸、高槓桿模式崩潰、以及人口與經濟結構發生根本性轉變的系統性危機。
俞偉雄：「投資房地產的供給遠遠超過需求，在這個過程當中造成了一個很扭曲的現象，也就是大家其實也了解需求沒有這麼多，就變成只是一個單純的投資標的，而不是未來要買來住的。所以就導致了一個過度投資，然後過度舉債，這個情況其實延續了好幾年了，從2010年上半年開始就開始了，然後一直到2022年，最後這個泡沫實在太大了，就最後撐不下去就破滅了。」
學者認為，中國房地產龍頭的集體危機，本質上是一場高槓杆金融遊戲的破滅。
台灣南華大學國際事務與企業學系專任教授孫國祥：「過去二十年，房企高度依賴高負債，高週轉預售制的模式，用極少可自用的資金，透過不斷的借新債，賣期房來瘋狂擴張，這套模式極度依賴房價永遠會漲的預期，與源源不絕的金融信貸，一旦環境生變，就難以為繼了。」
學者指出，引爆這場危機的直接導火線，就是官方在2020年推出的三道紅線去槓桿政策。
孫國祥：「房企透過高槓杆向銀行借貸。在土地拍賣時，一次性將該土地未來數十年的地租打包，預付給了地方政府。隨後，房企將這些高昂的土地成本、融資利息以及各類的房地產稅費全部轉嫁到高房價之中。在房市繁榮時，房企賺取暴利，並為政府源源不絕的提供財政資金。然而一旦政策收縮或市場預期逆轉，這套金融遊戲玩不下去時，房企便得獨自承擔債務爆雷跟破產的最終風險。」
一旦市場轉入下行周期，居民不再願意高價接盤，房企這個「包稅人」的資金鏈斷裂，無法再向政府支付高額的「預付款」買地，導致地方政府沒有土地收入來源。於是房企暴雷、爛尾樓頻傳，地方政府的債務壓力和財政危機也會同時爆發。
俞偉雄：「中國經濟的確是一個很奇特的所謂國家資本主義的一個經濟，最大的弊端，就是很多的企業雖然表面上是所謂的民營企業，或者是官民合營的企業，因為這個企業的老闆可能是政府派的，然後他就是只要短期有一個業績，他也不管長期投資報酬有沒有回收，或者是這個投資也是符合政府追求經濟成長率的一個政策，但是也不會管到這個投資會不會有賺錢，如果沒有賺錢的話，反正就是政府會來最後來支撐，所以造成一個很扭曲的現象。」
外界關注，中國房地產行業未來幾年可能呈現什麼樣的發展趨勢？
孫國祥：「 未來幾年的中國房地產將全面進入L型的磨底與總量縮量的轉型期。隨著人口紅利消退跟城鎮化見頂，市場以告別高增長的幻想，新房銷售將常態化萎縮，二手房主導的存量時代成為主流。換言之， 行業格局跟商業模式也面臨徹底的重塑，傳統民營房企高負債高週轉的開發模式走到盡頭。」
中國房地產企業從「座上賓」到「被接管」，表面上是單一產業的興衰，實質上宣告了中國過去依靠「中央默許、地方賣地、民企衝鋒、銀行買單」的機會主義經濟治理模式的徹底終結。市場無法建立一個透明、法治、且可預期的現代經濟治理體系，至今仍是中國面臨的最大挑戰。
編輯/黃億美 採訪/常春 後製/高玉